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| 賃貸経営の勘所 |
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| 長期の収支計算や損益計算を出してみても、 |
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| いまいち明確にならない時、このまま、賃貸計画を |
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| 進めるのか 止めるのか判断に迷う時があります。 |
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| 一般的には、みなさんどうしているのでしょうか？ |
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| 戦前、東京では貸家が大変多くあったそうです。 |
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| 又、戦後の東京では木造アパートが高度経済成長 |
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| と共に、大変なブームだった時代があります。 |
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| そんな時にいわれた経験則に、「木造の貸家やアパート |
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| の総予算は予想される年間売上高の３年分以内に |
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| 収めよ」です。実にこれは建物の耐用年数・空き室率・ |
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| 借入金率・賃料の変化・建物の修理・設備の交換等 |
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| から導かれたものです。この物差しは単純明快でバランスが |
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| とれているので、どの時代にも合い、どの場所でも合います。 |
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| 鉄骨造マンションにこの考えを当てはめると |
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| 「４.７年分以内で収めよ」です。 |
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| ＲＣ造マンションでは「６.４年分以内で収めよ」です。 |
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| これは構造別の法定耐用年数の違いによるものです。 |
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| 特別な建設動機でもない限り、銀座の真ん中でも、 |
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| 辺ぴな片田舎でも使える、先人の智恵です。 |
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| 総予算と売上高のバランスの中で、入居者の人気をいかに |
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| 長期的に獲得していく空間を提供できるかがポイントです。 |
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| 江戸時代の土地をめぐる先達の言葉に、 |
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| 「大地には、無尽蔵の富がある」 とありますが、これは人の手を |
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| 添えれば、林業・農業・魚業 からの贈り物がある ことを示しています。 |
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| 各時代共通しているのはサービス業で、時代が進むにつれて繁栄しています。 |
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| 上記グラフは、日本の総住宅数６０６３万戸の内８２０万戸の空き家です。 |
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| 賃貸用住宅は、約１８７０万戸の内３７４万戸約２０％が空き家です。 |
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| ただ、空き家全てが入居者募集中とは、限りません。ここが要注意です。 |
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| さらに、日本では古家でも空き家でも建物が建っていると、更地より固定資産税が |
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| 約１/６に減額されます。 |
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| 上記のアパートとは、木造及び軽鉄アパートのことで、入居者募集中の物件です。 |
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