RC住宅建設ナビ
田中設計
昭和49年開設
東京都品川区小山台1-15-4
TEL・FAX 03-3791-0176
設計資料室
東京都渋谷区広尾2-5-15
携帯TEL 090-9974-0176
代表 田 中 邦 男(S20年生)
1974年一級建築士免許取得
東京都防災ボランティア登録
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賃貸経営の勘所
長期の収支計算や損益計算を出してみても、
いまいち明確にならない時、このまま、賃貸計画を
進めるのか 止めるのか判断に迷う時があります。
一般的には、みなさんどうしているのでしょうか?
戦前、東京では貸家が大変多くあったそうです。
又、戦後の東京では木造アパートが高度経済成長
と共に、大変なブームだった時代があります。
そんな時にいわれた経験則に、「木造の貸家やアパート
の総予算は予想される年間売上高の3年分以内に
収めよ」です。実にこれは建物の耐用年数・空き室率・
借入金率・賃料の変化・建物の修理・設備の交換等
から導かれたものです。この物差しは単純明快でバランスが
とれているので、どの時代にも合い、どの場所でも合います。
鉄骨造マンションにこの考えを当てはめると
「4.7年分以内で収めよ」です。
RC造マンションでは「6.4年分以内で収めよ」です。
これは構造別の法定耐用年数の違いによるものです。
特別な建設動機でもない限り、銀座の真ん中でも、
辺ぴな片田舎でも使える、先人の智恵です。
総予算と売上高のバランスの中で、入居者の人気をいかに
長期的に獲得していく空間を提供できるかがポイントです。
江戸時代の土地をめぐる先達の言葉に、
「大地には、無尽蔵の富がある」 とありますが、これは人の手を
添えれば、林業・農業・魚業 からの贈り物がある ことを示しています。
各時代共通しているのはサービス業で、時代が進むにつれて繁栄しています。
上記グラフは、日本の総住宅数6063万戸の内820万戸の空き家です。
賃貸用住宅は、約1870万戸の内374万戸約20%が空き家です。
ただ、空き家全てが入居者募集中とは、限りません。ここが要注意です。
さらに、日本では古家でも空き家でも建物が建っていると、更地より固定資産税が
約1/6に減額されます。
上記のアパートとは、木造及び軽鉄アパートのことで、入居者募集中の物件です。